נוטריון בישראלהוא עורך דין בעל ותק של 10 שנים לפחות, שהוסמך על ידי ועדת הרישיונות לאמת, לאשר ולערוך מסמכים משפטיים בעלי תוקף ראייתי מוגבר, המהווים ראיה מספקת בהליכים משפטיים ללא צורך בראיה נוספת [חוק הנוטריונים] (2), (7); [עליון, ע"א 7303/01, אדמון עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, 5.3.2003 ]. סמכויותיו המרכזיות כוללות אימות חתימה, אישור העתקים, אישור נכונות תרגום, עריכת צוואות ואימות הסכמי ממון לפני נישואין, כאשר שכר שירותיו קבוע בתקנות וחל איסור לגבות סכום השונה מהתעריף שנקבע [חוק הנוטריונים] (7), (11); [תקנות הנוטריונים (שכר שירותים)] (1); [חוק הנוטריונים] (34)(5).​  כשירות והסמכה לתפקיד נוטריוןעל מנת לכהן כנוטריון, על המועמד לעמוד בתנאי סף מחמירים הקבועים בחוק:אזרחות וניסיון: עליו להיות אזרח ישראלי או תושב קבע, וחבר בלשכת עורכי הדין שעסק במקצוע 10 שנים לפחות (מתוכן 5.5 שנים בישראל) [חוק הנוטריונים] (2)(א).יושרה אישית: המועמד לא הורשע בעבירה פלילית שיש עמה קלון ולא הוצא או הושעה מלשכת עורכי הדין בפסק דין משמעתי סופי [חוק הנוטריונים] (2)(א)(3)-(4).הכשרה וועדה: עליו להימצא ראוי על ידי ועדת הרישיונות, אשר רשאית להתנות את הרישיון בהשתתפות בהשתלמות ייעודית [חוק הנוטריונים] (2)(א)(5), (ג).אגרת רישיון: על הנוטריון לשלם אגרת רישיון (בסך 1,191 ש"ח נכון לשנת 2025) לפני תחילת כהונתו [תקנות הנוטריונים (אגרות נוטריון)] (1). סמכויות הנוטריון ושירותיו המרכזייםהחוק מעניק לנוטריון סמכויות ייחודיות לאישור פעולות משפטיות [חוק הנוטריונים] (7):אימות חתימה: אימות כי אדם חתם על מסמך בפני הנוטריון לאחר שזוהה כראוי [חוק הנוטריונים] (11).אישור העתק ותרגום: אישור כי העתק צילומי נאמן למקור ואישור נכונותו של תרגום מסמך [חוק הנוטריונים] (7)(3)-(4).צוואות והסכמי ממון: עריכת צוואה לפי סעיף 22 לחוק הירושה ואימות הסכם ממון בין בני זוג שנכרת לפני הנישואין [חוק הנוטריונים] (7)(11); [תקנות הנוטריונים] (23).תצהירים ואישורי חיים: קבלת ואישור תצהירים והצהרות אחרות, ומתן אישור כי אדם פלוני נמצא בחיים [חוק הנוטריונים] (7)(5)-(6).פעולות בחו"ל: פעולות מסוימות (כמו אימות חתימה או אישור רשימת מצאי) המיועדות לשימוש בחו"ל חייבות להיעשות אך ורק בידי נוטריון [חוק הנוטריונים] (8). חובות מקצועיות ופרוצדורההנוטריון כפוף לכללים נוקשים המבטיחים את אמינות מסמכיו:בירור זהות וכשירות: חובה לזהות את הניצב בפניו (בייפוי כוח למקרקעין – בתעודת זהות או דרכון בלבד) ולוודא כי הוא כשיר משפטית ופועל מרצונו החופשי [תקנות הנוטריונים] (2), (4).מצב רפואי: אם המבקש מאושפז או מרותק למיטתו, לא יינתן אישור ללא הצגת תעודה רפואית שהוצאה ביום עשיית הפעולה [תקנות הנוטריונים] (4)(ה).סודיות ונאמנות: הנוטריון חייב לפעול בנאמנות כלפי כל הצדדים ולשמור בסוד כל דבר שהובא לידיעתו בתוקף תפקידו [חוק הנוטריונים] (22), (28).חתימה וחותם: אישור נוטריוני ייחתם ביד הנוטריון (או בחתימה אלקטרונית מאושרת) ויוטבע בחותם מתכת על גבי תו אדום [תקנות הנוטריונים] (18), (19א). שכר שירותים (מעודכן לשנת 2025)שכר הנוטריון קבוע בתקנות וכולל מע"מ. להלן דוגמאות לתעריפים נבחרים [תקנות הנוטריונים (שכר שירותים)] (1):אימות חתימה: חותם ראשון – 193 ש"ח; כל חותם נוסף – 75 ש"ח.• אישור העתק: עמוד ראשון – 75 ש"ח; כל עמוד נוסף – 13 ש"ח.אישור תרגום: עד 100 המילים הראשונות – 245 ש"ח; כל 100 מילים נוספות (עד 1,000) – 193 ש"ח.• אישור צוואה: חותם ראשון – 286 ש"ח; כל חותם נוסף – 143 ש"ח.• אימות הסכם ממון: 435 ש"ח.• שירות מחוץ למשרד: תוספת של 630 ש"ח לשעה הראשונה ו-193 ש"ח לכל מחצית שעה נוספת [תקנות הנוטריונים (שכר שירותים)] (9).• פטור משכר: נוטריון רשאי שלא לגבות שכר במקרים של חוסר אמצעים, עולים חדשים (בכפוף לאישור) או טעות של הנוטריון [תקנות הנוטריונים (שכר שירותים)] (1א).  שימוש בחו"ל ואפוסטילכדי שמסמך נוטריוני יוכר במדינה זרה החברה באמנת האג, יש לאמתו באמצעות אישור "אפוסטיל" [תקנות לביצוע אמנת האג (ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים)] (1):רשות מוסמכת: האישור ניתן על ידי משרד החוץ, רשם בית משפט שלום או עובד מדינה שהוסמך לכך [תקנות לביצוע אמנת האג (ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים)] (5).אגרה: עלות תעודת אפוסטיל היא 40 ש"ח (נכון לשנת 2025) [תקנות לביצוע אמנת האג (ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים)] (5א).אימות חתימת נוטריון: חתימת נוטריון על מסמך המיועד לחו"ל תאומת על ידי רשם בית משפט שלום או עובד מדינה שמונה לכך [חוק הנוטריונים] (45). עדכונים ושינויים בחוקביטול דרישת נוטריון למשכנתה: החל משנת 2025, ייפוי כוח שניתן לתאגיד בנקאי לביצוע עסקת משכנתה (רישום, ביטול או שינוי) יהיה תקף גם ללא אישור נוטריוני [חוק הנוטריונים] (20)(א1); הצעות חוק ודברי הסבר, הצעת חוק הנוטריונים (תיקון מס' 12) (ביטול דרישת יפוי כוח נוטריוני לתאגיד בנקאי בעסקת משכנתה), התשפ"ה-2025.חזקת האמיתות: פסיקת בית המשפט העליון קובעת כי מסמך נוטריוני נהנה מחזקת תקינות, וסתירתה (למשל בטענת זיוף) דורשת "הוכחה משכנעת ביותר" [עליון, ע"א 7303/01, אדמון עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, 5.3.2003]. התכנים המפורטים באתר זה מוצגים למטרות מידע כללי בלבד. חלק מהתכנים נכתבו בעזרת בינה מלאכותית (AI) ויתכן שנפלו טעויות במידע. התכנים אינם מהווים ייעוץ משפטי ואין לראות במידע המוצג תחליף לייעוץ משפטי אישי ממשרד עורכי דין מוסמך. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי בטרם ביצוע כל פעולה משפטית. השימוש במידע המוצג באתר נעשה על אחריותו הבלעדית של המשתמש, והמשרד לא יישא באחריות לכל נזק ישיר או עקיף הנובע מהסתמכות על מידע זה. מקורות:1. תקנות הנוטריונים (שכר שירותים)2. הצעת חוק הנוטריונים (תיקון מס' 12) (ביטול דרישת יפוי כוח נוטריוני לתאגיד בנקאי בעסקת משכנתה), התשפ"ה-20253. חוק הנוטריונים4. תקנות הנוטריונים5. תקנות הנוטריונים (שכר שירותים נוטריוניים הניתנים בבית המשפט)6. תקנות הנוטריונים (שכר שירותים בנציגויות בחוץ לארץ)7. תקנות הנוטריונים (אגרות נוטריון)8. תקנות לביצוע אמנת האג (ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים)9. תקנות הנוטריונים (עתקים שייגנזו בארכיון המרכזי)10. תקנות הנוטריונים (דרכי בקורת)11. ע"א 7303/01 אדמון עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל (5.3.2003)12. על הדבש ועל העוקץ בהצעת חוק חיים משותפים13. כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ)14. תקנות הנוטריונים (ארכיון מרכזי)15. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום)16. תקנות השותפויות (רישום ואגרות)17. חוק מס הבולים על מסמכים18. קביעת הנוטריונים (השתלמות)19. פקודת הראיות20. כללי מועצת תאגיד השידור הישראלי (הפקה מקומית קנויה)21. חוק התביעות של קרבנות השואה (הסדר הטיפול)22. ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' אבראהים גדיר (10.3.2014)23. ע"א 7183/09 עזבון המנוח בולוס אוראסיו ח'ורי נ' מינהל מקרקעי ישראל (4.4.2012)24. רע"א 299/24 עו"ד חיים דויטש נ. זיו מלך (16.9.2025)25. בע"מ 3671/06 פלונים נ' פלונים (18.6.2006)26. ע"א 1395/02 נסקה לוי נ' האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי המנוחה וידה בן עזרא ז"ל (4.1.2005)27. עמ"ש 7793-09-24 המערער 1 נ. המשיב 1 (1.2.2026)28. ת"א 45443-03-16 שלופה נ' האפוטרופוס הכללי נעדרים - מחוז חיפה והצפון ואח' (20.5.2025)29. ת"א 574-06-18 עסאף נ' עסאף ואח' (26.7.2024)30. ת"א 14083-01-24 חיסאוי נ' כנאנה ואח' (10.3.2024)

עסקת מקרקעין לפי הדין הישראלי היא הקנייה של בעלות או זכות אחרת במקרקעין (כגון חכירה לדורות) על פי הסכם הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (9). תוקפה של העסקה מותנה בקיומו של מסמך בכתב, המהווה דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית [עליון, בע"מ 1270/23, פלונית נ' פלוני (6.9.2023)]. [עליון, ע"א 7424/15, עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (11.9.2017)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (8). העסקה מסתיימת ומשתכללת לכדי זכות קניינית רק עם רישומה בפנקסי המקרקעין; כל עוד לא נרשמה, מדובר בהתחייבות חוזית בלבד הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (7, 10). בנוסף, תוקפה של העסקה מותנה במילוי חובות הדיווח ותשלום המסים (מס שבח ומס רכישה) לרשויות מיסוי מקרקעין [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (16). עסקאות מכר ורכישה של נכסי דלא ניידי בישראל  עסקאות מקרקעין הן מהעסקאות המורכבות והמשמעותיות ביותר במשפט האזרחי. להלן סקירה מקצועית של העקרונות המנחים, הדרישות הצורניות וההגנות המשפטיות המוקנות לצדדים בעסקאות אלו. עסקאות במקרקעיןהמונח "מקרקעין" כולל קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (1). "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין כוללת בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (1).מקרקעין מוסדרים: מקרקעין שעברו הליך הסדר זכויות, לגביהם הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו [שלום, ת"א 20312-05-22, פרחאת נ' אבו עואד ואח (29.5.2025)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (11).מקרקעין לא מוסדרים: הרישום לגביהם מהווה ראיה לכאורה בלבד [שלום, ת"א 20312-05-22, פרחאת נ' אבו עואד ואח (29.5.2025)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (11).מקרקעין לא רשומים: נכסים שאינם מופיעים בפנקסי המקרקעין (נפוץ באזורים מסוימים כמו רמת הגולן), שם העברת הזכויות מתבצעת במישור החוזי ואינה דורשת רישום לשם השלמתה [שלום, ת"א 20312-05-22, פרחאת נ' אבו עואד ואח (29.5.2025)]. 2. דרישת הכתב המהותית (סעיף 8 לחוק המקרקעין)אחד העקרונות המרכזיים הוא כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב [עליון, בע"מ 1270/23, פלונית נ' פלוני (6.9.2023)]. [עליון, ע"א 7424/15, עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (11.9.2017)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (8). תכלית הדרישה: להבטיח את רצינות הצדדים ולמנוע עסקאות חפוזות בנכסים בעלי ערך רב [עליון, בע"מ 1270/23, פלונית נ' פלוני (6.9.2023)]. [עליון, ע"א 1463/22, הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ. הימנותא בע"מ (14.7.2025)]. [עליון, ע"א 7424/15, עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (11.9.2017)].אופי הדרישה: זוהי דרישה מהותית ולא רק ראייתית. ללא מסמך כתוב, לעסקה אין תוקף משפטי מחייב [עליון, בע"מ 1270/23, פלונית נ' פלוני (6.9.2023)]. [עליון, ע"א 7424/15, עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (11.9.2017)].ריכוך הדרישה: הפסיקה הכירה באפשרות להשלים פרטים חסרים בראיות חיצוניות, ובמקרים חריגים של "זעקת הגינות" (מכוח עקרון תום הלב), עשוי בית המשפט לתת תוקף לעסקה גם ללא כתב, אם כי מדובר בחריג מצומצם ביותר [עליון, בע"מ 1270/23, פלונית נ' פלוני (6.9.2023)]. [עליון, ע"א 1463/22, הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ. הימנותא בע"מ (14.7.2025)]. [עליון, ע"א 7424/15, עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (11.9.2017)]. 3. שלבי העסקה: מהתחייבות לרישוםעסקה במקרקעין נגמרת ברישום בפנקסי המקרקעין הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (7, 10). שלב חוזי: מרגע חתימת ההסכם ועד לרישום, בידי הרוכש "זכות חוזית" בלבד – התחייבות לעשות עסקה הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969.שלב קנייני: רק עם סיום הרישום בטאבו הופכת הזכות לקניינית [עליון, ע"א 3086/22, פרץ סבן נ' סם אייסוי (17.10.2023)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (10).חשיבות הרישום: הרישום מבצר את זכותו של הקונה כלפי צדדים שלישיים ומהווה תנאי להחלת הגנות מסוימות [עליון, ע"א 3086/22, פרץ סבן נ' סם אייסוי (17.10.2023)]. 4. הגנת "תקנת השוק"הדין הישראלי מבקש לאזן בין זכויות הבעלים המקורי לבין ביטחון המסחר:רכישה מבעלים רשום (סעיף 10 לחוק המקרקעין): מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, זכותו תהיה תקפה גם אם הרישום לא היה נכון [עליון, ע"א 6894/15, משה זלצר נ' יעקב אבירם (7.9.2017)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק המקרקעין, התשכט-1969 (10). הגנה זו אינה חלה במקרי זיוף או התחזות שבהם הרישום עצמו היה מדויק (למשל, אדם שהתחזה לבעלים הרשום) [עליון, ע"א 6894/15, משה זלצר נ' יעקב אבירם (7.9.2017)].רכישה מרשות (סעיף 34א לחוק המכר): נכס שנמכר על ידי בית משפט או לשכת הוצאה לפועל עובר לקונה כשהוא נקי מכל שעבוד או עיקול [עליון, ע"א 6894/15, משה זלצר נ' יעקב אבירם (7.9.2017)]. חוק המכר] (34א). תקנה זו חלה גם על מקרקעין, אך דורשת את השלמת הרישום על שם הקונה כדי להעניק הגנה מלאה [עליון, ע"א 3086/22, פרץ סבן נ' סם אייסוי (17.10.2023)].  5. היבטי מיסוי ודיווחתוקפה של עסקת מקרקעין מותנה במילוי חובות המיסוי [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (16):מס רכישה: מוטל על הקונה בעת רכישת זכות במקרקעין [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (9).מס שבח: מוטל על המוכר בגין הרווח (השבח) שהופק מהמכירה [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (6, 15).מקדמות מס: הרוכש מחויב להעביר למנהל מיסוי מקרקעין תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו (מקדמה) מתוך כספי התמורה [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (15).תנאי לרישום: רשם המקרקעין לא ירשום עסקה אלא אם הומצאו אישורים על תשלום המסים או פטור מהם [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (16).  6. עסקאות מיוחדות וסיכוניםמכירה על ידי מי שאינו הבעלים: ככלל, אדם אינו יכול להקנות זכות שאינה ברשותו ("Nemo dat")[עליון, ע"א 6894/15, משה זלצר נ' יעקב אבירם (7.9.2017)]. מכירה כזו תהיה תקפה רק אםהתקיימו תנאי תקנת השוק. נכסי עיזבון: מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עיזבון נחשבת כמכירה בידי היורשים [חוקמיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (5). חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים אינה נחשבת"מכירה" לעניין מס, אלא אם ניתנה תמורה כספית חיצונית לעיזבון [חוק מיסוי מקרקעין (שבחורכישה)] (5). חובת תום הלב: צדדים למשא ומתן מחויבים לנהוג בתום לב. פרישה ממשא ומתן מתקדם ללאסיבה עניינית עלולה להוות הפרה של חובה זו ולהוביל לפיצויים [עליון, ע"א 1463/22, הפטריארכיההיוונית אורתודוכסית של ירושלים נ. הימנותא בע"מ (14.7.2025)].​התכנים המפורטים באתר זה מוצגים למטרות מידע כללי בלבד. חלק מהתכנים נכתבו בעזרת בינה מלאכותית (AI) ויתכן שנפלו טעויות במידע. התכנים אינם מהווים ייעוץ משפטי ואין לראות במידע המוצג תחליף לייעוץ משפטי אישי ממשרד עורכי דין מוסמך. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי בטרם ביצוע כל פעולה משפטית. השימוש במידע המוצג באתר נעשה על אחריותו הבלעדית של המשתמש, והמשרד לא יישא באחריות לכל נזק ישיר או עקיף הנובע מהסתמכות על מידע זה. מקורות:1. ע"א 6894/15 משה זלצר נ' יעקב אבירם ‎(7.9.2017)2. בע"מ 1270/23 פלונית נ' פלוני ‎(6.9.2023 )3. ע"א 1463/22 הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ. הימנותא בע"מ ‎(14.7.2025)4. ת"א 20312-05-22 פרחאת נ' אבו עואד ואח' ‎(29.5.2025)5. ו"ע 32099-11-20 עמרם נ' מדינת ישראל ‎(3.2.2025)6. ע"א 3086/22 פרץ סבן נ' סם אייסוי ‎(17.10.2023)7. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)8. חוק המכר9. ע"א 7424/15 עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד ‎(11.9.2017)10. ע"א 1000/23 מוסא עלייה נ. מדינת ישראל - רשות הפיתוח ‎(27.6.2024)11. פירוש לסעיף 34 לחוק המכר: תקנת השוק Commentary on Section 34 of the Sales Law: Market Overt12. חוק המקרקעין, התשכט-196913. ע"א 4843/23 שלמה אביטל נ. תמיר משאט ‎(31.10.2024)14. דנ"א 6364/20 שר הביטחון נ' עבד אלפתאח סאלחה ‎(27.7.2022)15. ע"א 4052/19 י.ש.מ לבניין בע"מ נ' תדביק בע"מ ‎(13.9.2020)16. ע"א 190/73 ראובן חזקיהו ‎(24.3.1974)17. בר"ע 178/70 חיים בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ ‎(29.6.1971)18. ו"ע 6603-06-23 הגיתי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ‎(18.8.2025)19. ע"מ 27808-10-21 רזאל (ע.צ.) סוכנויות בע"מ נ. מנהל מס ערך מוסף רחובות ‎(30.8.2025)20. ת"א 73090-01-23 עז' המנוח חוסני אחמד עיסא מוסא ז"ל נ. עז' המנוח פאיז מוחמד יאסין ז"ל‎(18.11.2025)21. ו"ע 54892-10-23 ישע-מושב עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע ‎(3.9.2025)22. ת"א 39303-10-21 מוחמד עבד אלקאדר נ. מדינת ישראל ‎(29.11.2025)23. ת"א 11100-12-20 שלום אוליאל נ. רשם המקרקעין חיפה ‎(26.10.2025)24. ת"א 19439-02-25 ארד-רפאל פרויקטים בע"מ נ' בכשייב ‎(29.5.2025)25. ו"ע 65181-07-21 זהב על הפארק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים ‎(23.9.2024)26. חדל"ת 27873-01-21 חברת בן יאיר עוקב יזמות בע"מ נ. משרד הבינוי והשיכון ‎(1.2.2024)27. ו"ע 61587-07-20 גני מקור חיים בע"מ נ' לשכת רישום מקרקעין - ירושלים ‎(28.1.2024)28. ת"א 36031-07-20 חברת החשמל לישראל בעמ נ' סמט ואח' ‎(7.8.2024)29. ת"א 3001-11-19 מנהל עיזבון זמני נ' מושקוביץ ואח' ‎(27.3.2024)30. ה"פ 70803-06-20 יסין נ' גולדברג ואח' ‎(22.5.2024)

 תקציר: מערכת מיסוי המקרקעין בישראל מבוססת על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)], המסדיר את חובות הדיווח, חישוב השבח (הרווח הכלכלי) ומס הרכישה. תכנון מס יעיל נשען על סיווג נכון של הנכס (כגון "דירת מגורים מזכה"), יישום עקרונות הפיצול הפיזי והרעיוני במכירת נכסים מורכבים, וניצול פטורים סטטוטוריים המוענקים במכירת דירה יחידה, בפרויקטים של התחדשות עירונית או בחילוף זכויות. בתי המשפט מדגישים מבחנים אובייקטיביים ופיזיים לקביעת זכאות להטבות מס, תוך דרישה למיצוי הליכים מנהליים טרם פנייה לערכאות שיפוטיות.   מיסוי מקרקעין: תכנון מס, חישוב שומות ופטורים – מדריך משפטי עסקאות מקרקעין הן מהעסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם או תאגיד. הבנת המבנה הנורמטיבי של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] היא קריטית לביצוע תכנון מס לגיטימי ומניעת חבויות מס מיותרות.  1. הגדרת "דירת מגורים" והמבחן האובייקטיבי בבסיסן של רבות מהטבות המס עומדת ההגדרה של "דירת מגורים". לפי סעיף 1 לחוק [חוק מיסוי מקרקעין(שבח ורכישה)] (1), דירת מגורים היא:"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה".בתי המשפט קבעו כי הסיווג לצרכי מס תלוי במאפיינים מוחשיים ופיזיים ולא בכוונות סובייקטיביות. בפסק דין של בית המשפט המחוזי נקבע כי "מצבו הפיזי של הבניין, לרבות קיומם של מתקני מגורים חיוניים (מים, חשמל, שירותים, מטבח), ושלמותו המבנית הם קריטיים להסמכה" [מחוזי, ו"ע 23653-07-22, אסולין נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (1.7.2025)]. יישום נוקשה זה נועד למנוע ניצול לרעה של הטבות מס המיועדות למגורים אמיתיים [מחוזי, ו"ע 23653-07-22, אסולין נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים(1.7.2025)]. 2. חישוב השומה: עקרון הפיצול הפיזי והרעיוניבעת מכירת נכס "מעורב" (כגון נחלה או בית עם זכויות בנייה עודפות), מיושם עקרון הפיצול כדי להבחין בין חלקי הנכס הפטורים לאלו החייבים במס:פיצול פיזי: הפרדה בין השטח המשמש למגורים (הבית וחצר סבירה, לרוב עד דונם אחד) לבין יתרת הקרקע המשמשת לחקלאות או פנויה [מחוזי, ו"ע 7562-09-23, מיכל מישל אביבי נ. מיסוי מקרקעין נצרת (6.11.2025)].פיצול רעיוני: בהתאם לסעיף 49ז(א) לחוק [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (49ז), יש להבחין בין התמורה המיוחסת לדירת המגורים לבין התמורה המיוחסת לזכויות בנייה נוספות. הפטור ממס שבח יחול רק על החלק המיוחס לדירה, בעוד יתרת התמורה תחויב במס מלא [מחוזי, ו"ע 7562-09-23, מיכל מישל אביבי נ. מיסוי מקרקעין נצרת (6.11.2025)].ניכוי הוצאות - ניכויים: בחישוב השבח, ניתן לנכות הוצאות (תיווך, שכר טרחה, השבחות). עם זאת, חל "עקרון היחסיות", לפיו ניתן לנכות הוצאות רק בשיעור המיוחס לחלק החייב במס מתוך כלל העסקה [מחוזי, ו"ע 7562-09-23, מיכל מישל אביבי נ. מיסוי מקרקעין נצרת (6.11.2025)].​3. פטורים מרכזיים ממס שבחהחוק מעניק מספר מסלולי פטור, בכפוף לעמידה בתנאים מצטברים:דירת מגורים מזכה יחידה:פטור לפי סעיף 49ב לחוק [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (49ב)*, המיועדלהקל על העברת מגורים פרטיים. התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38): סעיף 49כב מעניק פטור במכירת זכויות ליזם תמורת דירה חלופית, ובלבד ששווי הדירה החדשה אינו עולה על "תקרת השווי" המוגדרת בחוק [חוק מיסוי מקרקעין (שבחורכישה)] (49כב)*. חילוף זכויות במקרקעין: סעיף 49יא מאפשר דחיית מס או פטור בעת מכירת נכס עסקי ורכישת נכסחלופי תחתיו, במטרה לעודד פעילות כלכלית והרחבת עסקים רשות המיסים , הרפורמה במיסוימקרקעין - חילוף זכויות במקרקעין - 5/2003. בניינים להשכרה: חוק לעידוד השקעות הון מאפשר פטור ממס שבח בחילוף בניין להשכרה בבניין חדש להשכרה, תחת תנאים של תקופת השכרה מינימלית [חוק לעידוד השקעות הון] (53ג1)*.  4. מס רכישה: שיעורים והקלותמס הרכישה מוטל על הרוכש ושיעוריו מדורגים. עבור דירה יחידה של תושב ישראל, קיימות מדרגות מסמוטבות החל מ-0% ועד 10% בהתאם לשווי [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (9). פיצול במס רכישה: בניגוד למס שבח, לא נערך "פיצול רעיוני" במס רכישה (לפי סעיף 9(ה) לחוק), אך ניתן לבצע "פיצול פיזי" כך שהרוכש ישלם מס רכישה של דירת מגורים רק על החלק הבנוי, ומס רכישה של "זכות אחרת" על יתרת הקרקע [מחוזי, ו"ע 7562-09-23, מיכל מישל אביבי נ. מיסוי מקרקעין נצרת (6.11.2025)].הקלות לנכים ועיוורים: תקנות מס רכישה מעניקות שיעור מס מופחת של 0.5% לנכים, עיוורים ובני משפחות שכולות לשם שיכונם, וזאת עד פעמיים בלבד [תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)] (11)*. 5. היבטים פרוצדורליים ומיצוי הליכיםהנישום נדרש להגיש "שומה עצמית" בעת העסקה [חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)] (78). המנהל רשאי לבדוק את ההצהרה ולאשרה או לקבוע שומה לפי מיטב שפיטתו. חשוב לציין כי בית המשפט העליון הדגיש את החובה למצות את הליכי ההשגה והערר הסטטוטוריים הקבועים בחוק טרם פנייה לבג"ץ:"המקרה מדגיש את החשיבות של מיצוי הליכי ערעור סטטוטוריים לפני פנייה לביקורת שיפוטית... עקיפת הליכים אלה אינה מומלצת בדרך כלל" [עליון, בג"צ 68251-04-25, נכסי ני.מש.וי בע"מ נ. מדינת ישראל רשות המיסים בישראל (16.6.2025)].סיכוםתכנון מס במקרקעין דורש בחינה מעמיקה של המצב הפיזי של הנכס, ייעודו התכנוני והוראות החוק העדכניות, כגון תיקוני חוק ההתייעלות הכלכלית [חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024)]. ליווי משפטי מקצועי מבטיח כי הנישום ינצל את מלוא ההטבות המגיעות לו תוך עמידה בדרישות הדיווח והוכחת הזכאות [מחוזי, ו"ע 23653-07-22, אסולין נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (1.7.2025)].התכנים המפורטים באתר זה מוצגים למטרות מידע כללי בלבד. חלק מהתכנים נכתבו בעזרת בינה מלאכותית (AI) ויתכן שנפלו טעויות במידע. התכנים אינם מהווים ייעוץ משפטי ואין לראות במידע המוצג תחליף לייעוץ משפטי אישי ממשרד עורכי דין מוסמך. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי בטרם ביצוע כל פעולה משפטית. השימוש במידע המוצג באתר נעשה על אחריותו הבלעדית של המשתמש, והמשרד לא יישא באחריות לכל נזק ישיר או עקיף הנובע מהסתמכות על מידע זה.  מקורות:1. ו"ע 23653-07-22 אסולין נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (1.7.2025)2. ו"ע 7562-09-23 מיכל מישל אביבי נ. מיסוי מקרקעין נצרת (6.11.2025)3. חידושים בדיני מיסוי מקרקעין בשנת המשפט תשע"בInnovation in Real Estate Taxation in 20124. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)5. תקנות שמאי מקרקעין (בחינות)6. חוק לעידוד השקעות הון7. חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024)8. חוק מס רכוש וקרן פיצויים9. תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)10. בג"צ 68251-04-25 נכסי ני.מש.וי בע"מ נ. מדינת ישראל רשות המיסים בישראל (16.6.2025)11. הרפורמה במיסוי מקרקעין - חילוף זכויות במקרקעין -12. ע"א 6107/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' נירה מעין ‎(19.7.2022)13. ע"א 7610/19 מנהל מס שבח תל אביב 1 נ' סמואל גליס (30.6.2022)14. ע"א 1073/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' שינל שטיין (14.11.2022)15. ע"א 1210/16 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' בריטיש ישראל השקעות בע"מ (8.7.2021)16. ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ישראל בע"מ (14.12.2017)17. דנ"א 6298/15 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' שלום ירושלים דיבון (29.6.2017)18. ע"א 151/10 מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב נ' עיריית תל אביב (20.6.2012)19. ע"א 5245/04 מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע נ' א.ר. אלירם בע"מ (24.10.2006)20. ע"א 8244/02 פאולה כרמל נ' מנהל מס שבח מקרקעין (26.11.2003)21. ע"א 6126/98 חברת חלקה 015 בגוש 3406 בע"מ )בפירוק מרצ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (2.7.2001)22. רע"א 1221/94 חברת תרשיש בע"מ נ' מנהל מס רכוש נתניה (8.3.1995)23. ו"ע 20627-03-24 נפתלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין - נצרת (9.4.2025)24. ו"ע 44227-02-23 אגודה שיתופית חקלאית נ' מדינת ישראל (12.6.2025)25. ו"ע 54892-10-23 ישע-מושב עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע (3.9.2025)26. ו"ע 32099-11-20 עמרם נ' מדינת ישראל (3.2.2025)27. ו"ע 6603-06-23 הגיתי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (18.8.2025)28. ו"ע 44200-02-23 חוות רוח אלוני הבשן - אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' מינהל מס שבח מקרקעין טבריה (12.6.2025)29. ו"ע 1915-04-22 אבני דרך י.י. בע"מ נ' מדינת ישראל (15.7.2025)30. ו"ע 9287-05-22 ידיד נ' (28.6.2024)

ייפוי כוח מתמשך הוא כלי משפטי חדשני המאפשר לכל אדם בגיר וכשיר לתכנן את עתידו ולקבוע מי ינהל את ענייניו האישיים, הרכושיים והרפואיים ביום שבו לא יוכל עוד לקבל החלטות בעצמו [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32ב). מנגנון זה, שהוכנס בתיקון 18 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, נועד להחליף את מוסד האפוטרופסות הפטרנליסטי בגישה המכבדת את האוטונומיה, הכבוד והרצון החופשי של הפרט [משפחה, א"פ 38249-09-22, חבוב ואח' נ' האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפון ואח (1.7.2025)]. [משפחה, א"פ 5658-06-20, פלונית נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב משרדי ממשלה (17.11.2022)]. מהו ייפוי כוח מתמשך?ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי שבו אדם (ה"ממנה") ממנה מיופה כוח אחד או יותר שיפעלו בשמו בעתיד [משפחה, א"פ 22112-08-23, ל. נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואח (27.6.2024)]. בניגוד לייפוי כוח רגיל שפוקע כאשר האדם מאבד את כשרותו, ייפוי כוח זה "מתעורר" ונכנס לתוקף דווקא בנקודה זו [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32יט). התחומים הכלולים: ניתן להעניק סמכויות בעניינים אישיים (כולל רווחה ואיכות חיים), ענייני רכוש (ניהול נכסים וכספים) ועניינים רפואיים [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32ב(ב))*. התכלית המרכזית: שמירה על כבוד האדם וצמצום הפגיעה בחירותו על ידי מתן חלופה פחות מגבילה מאפוטרופסות [משפחה, א"פ 64801-11-22, המבקשים ואח' נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים ואח (1.5.2025)]. [משפחה, א"פ 64801-11-22, ע.ל. נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים (6.6.2024)]. אופן עריכת ייפוי הכוח והחובות המקצועיותהחוק קובע פרוצדורה קפדנית להבטחת רצונו האמיתי של הממנה:חובת עורך דין: ייפוי הכוח חייב להיחתם בפני עורך דין שעבר הכשרה מיוחדת ואין לו עניין אישי במסמך [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32יד(א)). עורך הדין נתפס כ"שומר סף" האחראי לוודא שהממנה מבין את משמעות המעשה [משפחה, א"פ 64801-11-22, ע.ל. נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים (6.6.2024)]. בדיקת כשירות ורצון חופשי: על עורך הדין להתרשם כי המינוי נעשה בהסכמה חופשית, ללא לחץ, ניצול או השפעה בלתי הוגנת [משפחה, א"פ 22112-08-23, ל. נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואח (27.6.2024)]. [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32יד(ה)).הפקדה: תנאי מוקדם לתוקפו של ייפוי הכוח הוא הפקדתו אצל האפוטרופוס הכללי [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32יז(א))*. הנחיות מקדימות: הממנה רשאי (אך לא חייב) לכלול הנחיות מפורטות כיצד הוא מבקש שמיופה הכוח יפעל בעתיד [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32יג(ב)), [משפחה, א"פ 5658-06-20, פלונית נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב משרדי ממשלה (17.11.2022)]. סמכויות מיופה הכוח ומגבלותיהןמיופה הכוח מוסמך לקבל החלטות ולבצע פעולות שהממנה היה רשאי לבצע, אך החוק קובע סייגים ברורים להגנה על הממנה [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32ו(א)): פעולות האסורות לחלוטין: המרת דת, מסירת ילד לאימוץ, השתתפות בבחירות ועריכת צוואה [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32ו(ב))*. פעולות הדורשות הסמכה מפורשת: מתן מתנות או תרומות מעל סכום מסוים (עד 100,000 ש"ח), וביצוע פעולות במוצרים פנסיוניים מסוימים [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32ו(ג))*. פעולות הדורשות אישור בית משפט: עסקאות במקרקעין (למעט השכרה קצרת טווח), הסתלקות מעיזבון, ופעולות שערכן עולה על 500,000 ש"ח [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32ו(ד))*. ניהול הליכים משפטיים: מיופה כוח מוסמך לנהל הליכים משפטיים בשם הממנה, אלא אם נקבע אחרת בייפוי הכוח [משפחה, תמ"ש 31832-01-23, ואח' נ (2.12.2024)]. כניסה לתוקף ופקיעהמועד הכניסה לתוקף: ככלל, ייפוי הכוח נכנס לתוקף כאשר הממנה "חדל להיות מסוגל להבין בדבר" [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32יט(א)). הממנה יכול לקבוע בייפוי הכוח את הדרך לקביעת אי-הכשירות (למשל, חוות דעת של רופא ספציפי) [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32יט(ג)). פקיעה: ייפוי הכוח פוקע במקרה של פטירת הממנה או מיופה הכוח, או אם מיופה הכוח הודיע שאינו מעוניין עוד בתפקיד [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32כב)*. ביטול ייפוי כוח מתמשך על ידי בית המשפטבית המשפט רשאי לבטל ייפוי כוח מתמשך בהתקיים אחת משלוש עילות חלופיות הקבועות בסעיף 32כט(א) לחוק [משפחה, א"פ 38249-09-22, חבוב ואח' נ' האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפון ואח (1.7.2025)]. [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות], [משפחה, א"פ 64801-11-22, המבקשים ואח' נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים ואח (1.5.2025)]. 1. תפקוד לקוי: מיופה הכוח אינו מפעיל את סמכויותיו כראוי ונגרמת לממנה פגיעה של ממש, או שאינו פועל לפי רצון הממנה [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32כט(א)(1)).2. פגמים בעת היצירה: ייפוי הכוח ניתן כתוצאה ממרמה, ניצול, לחץ או השפעה בלתי הוגנת, או שהממנה לא היה כשיר בעת החתימה [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32כט(א)(2)).3. טובת הממנה: בית המשפט סבור כי לשם שמירת ענייניו של הממנה אין די בייפוי הכוח ויש למנות אפוטרופוס [חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות] (32כט(א)(3)). דגשים מהפסיקה:הבחנה בין עילות: בית המשפט העליון הדגיש כי יש לבחון כל עילת ביטול בנפרד (למשל, הבחנה בין אי-כשירות לבין השפעה בלתי הוגנת) [עליון, בע"מ 4917/23, פלוני נ' פלונית (6.12.2023)].מבחני ההשפעה הבלתי הוגנת: בתי המשפט מאמצים את "מבחני מרום" מדיני הירושה (תלות ועצמאות, סיוע, קשר עם אחרים ונסיבות עריכת המסמך) כדי לבחון אם הופעלה השפעה פסולה [משפחה, א"פ 38249-09-22, חבוב ואח' נ' האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפון ואח (1.7.2025)]. [משפחה, א"פ 17207-12-20, . נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואח (2.7.2024)]. [משפחה, א"פ 5658-06-20, פלונית נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב משרדי ממשלה (17.11.2022)].טובת הממנה מול רצונו: במקרה של סתירה, טובת הממנה גוברת. למשל, חוסר אמון עמוק בין מיופה הכוח לבני משפחה אחרים עשוי להוביל לביטול המינוי ומינוי אפוטרופוס חיצוני לניהול הרכוש [מחוזי, עמ"ש 52103-10-22, ש.א נ' ל.ו (28.5.2023)].חזקת התוקף: הכלל הוא קיום ייפוי הכוח, וביטולו הוא החריג. נטל ההוכחה מוטל על המבקש לבטלו [משפחה, א"פ 38249-09-22, חבוב ואח' נ' האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפון ואח (1.7.2025)]. [משפחה, א"פ 64801-11-22, המבקשים ואח' נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים ואח (1.5.2025)]. סיכוםייפוי כוח מתמשך הוא "מוסד המבוסס על יחסי אמון" המאפשר לאדם לשלוט בגורלו גם כשלא יהיה כשיר [משפחה, א"פ 64801-11-22, המבקשים ואח' נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים ואח (1.5.2025)]. זהו כלי תכנוני רב עוצמה המעניק שקט נפשי לממנה ולבני משפחתו, תוך הבטחה שענייניו ינוהלו על ידי האדם עליו הוא סומך ביותר, ובהתאם לערכיו ורצונותיו האישיים [משפחה, א"פ 22112-08-23, ל. נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואח (27.6.2024)]. [[משפחה, א"פ 5658-06-20, פלונית נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב משרדי ממשלה (17.11.2022)]]. התכנים המפורטים באתר זה מוצגים למטרות מידע כללי בלבד. חלק מהתכנים נכתבו בעזרת בינה מלאכותית (AI) ויתכן שנפלו טעויות במידע. התכנים אינם מהווים ייעוץ משפטי ואין לראות במידע המוצג תחליף לייעוץ משפטי אישי ממשרד עורכי דין מוסמך. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי בטרם ביצוע כל פעולה משפטית. השימוש במידע המוצג באתר נעשה על אחריותו הבלעדית של המשתמש, והמשרד לא יישא באחריות לכל נזק ישיר או עקיף הנובע מהסתמכות על מידע זה. מקורות:1. א"פ 22112-08-23 ל. נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואח' (27.6.2024)2. א"פ 38249-09-22 חבוב ואח' נ' האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפון ואח' (1.7.2025)3. חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות4. עמ"ש 52103-10-22 ש.א נ' ל.ו (28.5.2023)5. בע"מ 4917/23 פלוני נ' פלונית (6.12.2023)6. א"פ 64801-11-22 המבקשים ואח' נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים ואח' (1.5.2025)7. א"פ 64801-11-22 ע.ל. נ' האפוטרופוס הכללי במחוז ירושלים (6.6.2024)8. תמ"ש 31832-01-23 ואח' נ (2.12.2024) '9. א"פ 17207-12-20 . נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואח' (2.7.2024)10. א"פ 5658-06-20 פלונית נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב משרדי ממשלה (17.11.2022)11. חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (תיקון מס' 18), התשע"ו-201612. בין פגיעות לאוטונומיה: מבט משפטי על קשרים בין-דוריים של זקניםBetween Vulnerability andAutonomy: A Legal Perspective at Intergenerational Relationships of the Elderly13. תמ"ש 57254-12-16 פלוני נ' היועץ המשפטי לממשלה – משרד הרווחה והשירותים החברתיים (8.12.2019)14. משפחה מתבגרת- מודל הגישור הבין-דורי The Family is Growing Older- A Model for Inter -Generational Mediation"15. תקנות נתוני אשראי16. תקנות הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (ייפוי כוח מתמשך, הנחיות מקדימות לאפוטרופוס ומסמךהבעת רצון)17. תקנות הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (סדרי הדין וביצוע)18. תקנות הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (השקעת כספים בידי אפוטרופוס או מיופה כוח)19. חוק למתן שירותים חיוניים מרחוק (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה)20. חוק זכויות החולה21. תקנות הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (חוות דעת מומחים)22. חוק לשכת עורכי הדין23. חוק החולה הנוטה למות24. תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-201825. ע"א 3255/19 טליה פבזנר נ' יונתן שפר (30.5.2021)26. רע"א 3266/07 פלוני נ' הראל-חברה לביטוח בע"מ (30.7.2009)27. על"ע 4743/02 שמחה ניר נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל אביב-יפו (7.7.2005)28. בג"צ 4689/94 עו"ד דן אבי יצחק נ' השופט ד"ר יעקב צמח (15.11.1994)29. בר"ע 38668-09-24 וואנגוואן נ. קושמרו (22.9.2024)30. ת"א 574-06-18 עסאף נ' עסאף ואח' (26.7.2024)​

דיני הירושה והעיזבונות בישראל מבוססים על עקרון היסוד של "כיבוד רצון המת", כאשר חוק הירושה, התשכ"ה-1965, מהווה את המקור הנורמטיבי העליון המסדיר את העברת עיזבון המוריש ליורשיו הצעות חוק ודברי הסבר , חוק הירושה, התשכה-1965 (1). המערכת המשפטית מאפשרת חלוקת רכוש בשני מסלולים עיקריים: ירושה על פי דין, המיועדת למקרים בהם לא הושארה צוואה, וירושה על פי צוואה, המאפשרת לאדם לקבוע את חלוקת רכושו באופן אקטיבי הצעות חוק ודברי הסבר , חוק הירושה, התשכה-1965 (2). מימוש זכויות אלו דורש קבלת צו הצהרתי מרשם הירושה או מבית המשפט – צו ירושה או צו קיום צוואה – המהווים הוכחה לזכויות היורשים כלפי העולם [רבני, רבני 1437441/1, פלוני נ. פלונית (11.4.2024)]. הצעות חוק ודברי הסבר, חוק הירושה, התשכה-1965 (81).  מדריך לדיני ירושה, עיזבונות וצווים משפטיים בישראל1. עקרונות היסוד: ירושה על פי דין מול ירושה על פי צוואהעל פי הדין הישראלי, הירושה נקבעת על פי דין, אלא אם המנוח הותיר אחריו צוואה תקפה הצעות חוק ודברי הסבר , חוק הירושה, התשכה-1965 (2). ירושה על פי דין: חלוקת העיזבון בין קרובי המשפחה (בן זוג, ילדים, הורים וכו') לפי סדר עדיפויות קבוע בחוק. ירושה על פי צוואה: האוטונומיה של הפרט מאפשרת לו להחליט למי להוריש את רכושו, ללא הגבלה על זהות היורשים או חלקם היחסי, למעט הגבלות מסוימות כגון מזונות מהעיזבון [רצון המת - שלושה מקרי מבחן].  2. צו ירושה: הצהרה על זכויות היורשיםכאשר אדם נפטר מבלי להותיר צוואה, יש להגיש בקשה לצו ירושה. מהות הצו: צו ירושה הוא צו הצהרתי. הוא אינו יוצר זכויות חדשות אלא מצהיר על זהות היורשים ועלחלקו היחסי של כל אחד מהם בעיזבון כפי שהיה בעת הפטירה [רבני, רבני 1437441/1, פלוני נ.פלונית (11.4.2024)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק הירושה, התשכה-1965 (69). תוקף הצו: הצו כוחו יפה כלפי כל העולם כל עוד לא בוטל או תוקן [רבני, רבני 1437441/1, פלוני נ.פלונית (11.4.2024)]. הצעות חוק ודברי הסבר , חוק הירושה, התשכה-1965 (81). הליך הבקשה: הבקשה מוגשת לרשם לענייני ירושה, ובמקרים מסוימים (בהסכמת הצדדים) לביתהדין הדתי [תקנות הירושה] (14, 48).  3. צו קיום צוואה:מתן תוקף לרצון המורישכאשר קיימת צוואה, יש להגיש בקשה לצו קיום צוואה כדי להעניק לה תוקף משפטי מחייב. צורות הצוואה: החוק מכיר בארבע צורות: צוואה בכתב יד, צוואה בעדים, צוואה בפני רשות וצוואהבעל פה (שכיב מרע) [משפחה, ע"ז 15455-07-19, פלוני נ' פלוני (26.4.2021)]. צוואה בעל פה: מיועדת למצבים בהם אדם רואה עצמו מול פני המוות. היא דורשת שני עדים ורישוםזיכרון דברים בסמוך ככל האפשר לאמירתה [משפחה, ע"ז 15455-07-19, פלוני נ' פלוני(26.4.2021)]. מהות הצו: הצו מאשר שהצוואה היא בת-תוקף, למעט הוראות שבית המשפט מצא שהן בטלותהצעות חוק ודברי הסבר, חוק הירושה, התשכה-1965 (69).  4. התנגדות לצוואה ועילות פסילההגשת בקשה לצו קיום צוואה פותחת פתח להגשת התנגדויות [תקנות הירושה] (23). בתי המשפט בוחניםאת תוקף הצוואה לפי מספר עילות מרכזיות: השפעה בלתי הוגנת: ניצול תלותו, חולשתו או בידודו של המצווה כדי להסיט את רצונו החופשי[משפחה, ת"ע 30713-03-23, התובעת נ. הנתבעת 1 (3.11.2025)]. [עליון, ע"א 4902/91,שדמה גודמן נ' ישיבת שם בית מדרש גבוה להוראה ודיינות (20.7.1995)]. בתי המשפטמשתמשים במבחני עזר כגון מבחן התלות והסיוע ומבחן הקשר עם אחרים [משפחה, ת"ע 30713-03-23, התובעת נ. הנתבעת 1 (3.11.2025)]. מעורבות בעריכת הצוואה: סעיף 35 לחוק קובע כי הוראת צוואה המזכה מי שערך אותה, היה עדלה או נטל חלק בעריכתה – בטלה [משפחה, ת"ע 13282-01-23, פלונית נ. פלוני, 6.12.2025 ](35), [משפחה, ת"ע 30713-03-23, התובעת נ. הנתבעת 1 (3.11.2025)]. הלכת "החוטים השזורים": בית המשפט עשוי לפסול צוואה על בסיס הצטברות של נסיבות (תלות,מעורבות, פגמים צורניים), גם אם כל עילה לבדה אינה מספיקה [משפחה, ת"ע 13282-01-23,פלונית נ. פלוני, 6.12.2025 ], [משפחה, ת"ע 30713-03-23, התובעת נ. הנתבעת 1(3.11.2025)]. העדר כשירות: צוואה שנעשתה על ידי אדם שלא ידע להבחין בטיבה של צוואה (מבחינה קוגניטיביתאו נפשית) – בטלה [משפחה, ת"ע 69673-03-22, א' נ' האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפוןואח (29.5.2025)] (26).  5. תיקון וביטול צווים (סעיף 72 לחוק)חוק הירושה מאפשר לתקן או לבטל צו ירושה או צו קיום צוואה שכבר ניתנו, וזאת על סמך עובדות או טענותשלא היו בפני הרשות בעת מתן הצו [רבני, רבני 1437441/1, פלוני נ. פלונית (11.4.2024)]. משפחה, ת"ע13282-01-23, פלונית נ. פלוני (6.12.2025)]. הצעות חוק ודברי הסבר, חוק הירושה, התשכה-1965 (82). שיקול דעת שיפוטי: לבית המשפט שיקול דעת רחב לקבל בקשות כאלו, אך הוא רשאי לדחותן אםהמבקש לא העלה את הטענה בהזדמנות הסבירה הראשונה [משפחה, ת"ע 13282-01-23, פלוניתנ. פלוני (6.12.2025)]. הגנת צד שלישי: מי שרכש זכות בתמורה ובתום לב בהסתמך על צו תקף, זכותו מוגנת גם אם הצובוטל לאחר מכן הצעות חוק ודברי הסבר , חוק הירושה, התשכה-1965 (83).  6. הסדרים מיוחדים: "יורש אחר יורש"המצווה רשאי לקבוע בצוואתו הסדר של "יורש אחר יורש", לפיו נכס יעבור ליורש ראשון, ולאחר מותו ליורששני [משפחה, ת"ע 45114-09-22, ו. ואח' נ' ק. ואח (29.6.2025)]. זכויות היורש הראשון: הוא רשאי לעשות במה שקיבל כבתוך שלו, אך אינו יכול לגרוע מזכותו שלהיורש השני על ידי צוואה משלו [משפחה, ת"ע 45114-09-22, ו. ואח' נ' ק. ואח (29.6.2025)].(42). הסתלקות מהעיזבון: יורש רשאי להסתלק מחלקו בעיזבון כל עוד זה לא חולק, וזאת באמצעותהודעה בכתב המלווה בתצהיר [משפחה, ת"ע 45114-09-22, ו. ואח' נ' ק. ואח (29.6.2025)].[רבני, רבני 1437441/1, פלוני נ. פלונית (11.4.2024)].7. היבטים פרוצדורליים וסמכויות היקף העיזבון: הליך מתן הצו עוסק רק בזהות היורשים ובחלקם, ואינו דן במחלוקות לגבי היקףהרכוש או הבעלות בנכסים ספציפיים [משפחה, ת"ע 50077-02-23, ואח' נ' צ (10.9.2024)]. סמכות בתי הדין הדתיים: בית דין דתי מוסמך להוציא צווים אם כל הצדדים הנוגעים בדבר נתנוהסכמתם לכך בכתב [תקנות הירושה] (48). בתי הדין פועלים לפי דין תורה, אך עליהם לוודאשהפעולות המשפטיות אינן סותרות את הוראות החוק במקומות בהם נדרשת הסכמה [רבני, רבני1437441/1, פלוני נ. פלונית (11.4.2024)].​ 7. היבטים פרוצדורליים וסמכויותהיקף העיזבון: הליך מתן הצו עוסק רק בזהות היורשים ובחלקם, ואינו דן במחלוקות לגבי היקףהרכוש או הבעלות בנכסים ספציפיים [משפחה, ת"ע 50077-02-23, ואח' נ' צ (10.9.2024)]. סמכות בתי הדין הדתיים: בית דין דתי מוסמך להוציא צווים אם כל הצדדים הנוגעים בדבר נתנוהסכמתם לכך בכתב [תקנות הירושה] (48). בתי הדין פועלים לפי דין תורה, אך עליהם לוודאשהפעולות המשפטיות אינן סותרות את הוראות החוק במקומות בהם נדרשת הסכמה [רבני, רבני1437441/1, פלוני נ. פלונית (11.4.2024)]. לסיכום, ניהול עיזבון ומימוש ירושה הם תהליכים משפטיים מורכבים הדורשים דיוק פרוצדורלי והבנהמעמיקה של עילות הפסילה וההגנות הקבועות בחוק. מומלץ להסתייע בליווי משפטי מקצועי כדי להבטיח אתהגשמת רצון המוריש ושמירה על זכויות היורשים.התכנים המפורטים באתר זה מוצגים למטרות מידע כללי בלבד. חלק מהתכנים נכתבו בעזרת בינה מלאכותית (AI) ויתכן שנפלו טעויות במידע. התכנים אינם מהווים ייעוץ משפטי ואין לראות במידע המוצג תחליף לייעוץ משפטי אישי ממשרד עורכי דין מוסמך. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום הרלוונטי בטרם ביצוע כל פעולה משפטית. השימוש במידע המוצג באתר נעשה על אחריותו הבלעדית של המשתמש, והמשרד לא יישא באחריות לכל נזק ישיר או עקיף הנובע מהסתמכות על מידע זה.  מקורות :1. רבני 1437441/1 פלוני נ. פלונית ‎(11.4.2024)2. ת"ע 45114-09-22 ו. ואח' נ' ק. ואח' ‎(29.6.2025)3. ת"ע 13282-01-23 פלונית נ. פלוני ‎(6.12.2025)4. ת"ע 69673-03-22 א' נ' האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפון ואח' ‎(29.5.2025)5. ת"ע 30713-03-23 התובעת נ. הנתבעת 1 ‎(3.11.2025)6. ת"ע 50077-02-23 ואח' נ' צ' ‎(10.9.2024)7. ע"א 4902/91 שדמה גודמן נ' ישיבת שם בית מדרש גבוה להוראה ודיינות ‎(20.7.1995)8. ת"ע 18961-02-22 נ' האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואח' ‎(23.6.2024)9. ע"ז 15455-07-19 פלוני נ' פלוני ‎(26.4.2021)10. תקנות הירושה11. חוק הירושה, התשכה-196512. רצון המת - שלושה מקרי מבחן13. חוק הירושה14. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום)15. דנ"א 7818/00 יוסף אהרן נ' אמנון אהרוני ‎(22.3.2005)16. בג"צ 5132/22 פלוני נ. בית הדין השרעי לערעורים ‎(30.6.2024)17. בע"מ 8786/23 פלוני נ' פלוני ‎(27.12.2023)18. בע"מ 1801/16 פלוני נ' פלוני ‎(30.3.2016)19. בע"מ 2035/13 פלוני נ' חסויה ‎(8.8.2013)20. בע"מ 8484/10 אלמוני נ' פלוני ‎(12.7.2011)21. ע"א 1978/05 פלונית נ' פלונית ‎(10.1.2007)22. רמ"ש 9607/03 פלוני נ' היועץ המשפטי לממשלה ‎(29.11.2006)23. ע"א 594/04 היועץ המשפטי לממשלה ‎(29.11.2004)24. ע"א 9694/01 האפוטרופוס הכללי ‎(24.12.2003)25. דנ"א 1068/00 משה לישיצקי נ' היועץ המשפטי לממשלה ‎(14.5.2000)26. ע"א 1393/92 נעמי קזצ'קוב הבל נ' ציפורה קזצ'קוב ‎(9.3.1994)27. ע"א 2622/90 אברהם שני נ' איסר לרמר ‎(25.1.1993)28. ע"א 1099/90 שילה שרוני נ' שאול שרוני ‎(8.9.1993)29. ע"א 297/91 נאום ניסמן נ' היועץ המשפטי לממשלה ‎(18.6.1992)30. ע"א 110/89 הכונס הרשמי כמפרק בנק צפון אמריקה בע"מ ) נ' ישראל גלבוע ‎(9.6.1992)